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Einfamilienhäuser werden in vielen Großstädten wieder günstiger: Preisrückgänge in 9 von 15 Städten
Der deutsche Immobilienmarkt ist weitestgehend stabil in das Jahr 2026 gestartet. Es zeigen sich jedoch erste Risse im Aufwärtstrend. Im 1. Quartal erhöhten sich die Angebotspreise für Wohnimmobilien bundesweit zwar erneut moderat, einzelne Städte verzeichnen aber bereits wieder sinkende Preise.
Vor allem bei Einfamilienhäusern sind die Angebotspreise vielerorts wieder rückläufig: In 9 von 15 untersuchten Städten sind die Preise von Häusern in den ersten drei Monaten des Jahres günstiger geworden - in der Spitze um -2,4 Prozent. Deutlich höhere Kosten für Bau- und Handwerksarbeiten, ein gestiegenes Zinsniveau gepaart mit einer lahmenden Konjunktur lassen die Preise von Eigenheimen unter Druck geraten.
Das geht aus der aktuellen Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 1. Quartal 2026 hervor. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen und Bestandshäusern in Deutschland sowie in den 15 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern entwickelt haben.
"Der Immobilienmarkt entwickelt sich insgesamt stabil, doch insbesondere bei Häusern zeigt sich, dass der Markt spürbar abkühlt", sagt Theo Mseka, immowelt Geschäftsführer. "Die gestiegenen Finanzierungskosten und der Sanierungsdruck wirken sich in diesem Segment besonders stark aus und führen in mehreren Städten bereits zu sinkenden Preisen."
Hauspreise: Rückgänge in vielen Großstädten
Bei Einfamilienhäusern zeigt sich im 1. Quartal eine klare Trendwende: In zahlreichen Großstädten sind die Angebotspreise bereits rückläufig. Damit reagiert dieses Segment deutlich sensibler auf die veränderten Finanzierungsbedingungen als der Wohnungsmarkt.
Besonders deutlich fallen die Rückgänge in hochpreisigen Städten aus. Stuttgart verzeichnet ein Minus von 1,9 Prozent auf 6.110 Euro pro Quadratmeter, Düsseldorf von -1,3 Prozent auf 5.378 Euro. Auch Köln und Nürnberg geben jeweils um 1,0 Prozent nach (auf 5.036 Euro beziehungsweise 4.637 Euro). In München setzt sich die Abwärtsbewegung mit -0,6 Prozent auf 9.084 Euro fort.
Der Grund für diese Entwicklung liegt vor allem in der deutlich gestiegenen finanziellen Belastung beim Hauskauf. Aufgrund der höheren Kaufpreise reagieren Käufer hier besonders sensibel auf steigende Bauzinsen. Schon geringe Zinsanstiege führen zu spürbaren Mehrkosten bei der monatlichen Rate. Zudem müssen Hauseigentümer Sanierungen und Nebenkosten allein tragen und nicht als Hausgemeinschaft. Vor allem energetische Sanierungen entwickeln sich für angehenden Hauskäufer zum relevanten Kostenfaktor. Eine immowelt Analyse hat gezeigt, dass jedes 2. inserierte Einfamilienhaus eine Energiebilanz von F oder schlechter aufweist und somit dringend sanierungsbedürftig ist. Kaufinteressenten sehen sich also neben dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten auch noch mit der Tatsache konfrontiert, fünf- oder gar sechsstellige Summen in die energetische Modernisierung eines Hauses zu investieren.
Wohnungspreise: Zunehmend gespaltene Entwicklung
Die Preise für Eigentumswohnungen in Großstädten zeigen sich im 1. Quartal noch stabiler, aber es deuten sich auch dort bereits erste Auswirkungen der veränderten Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt an: Zwar überwiegen weiterhin die Städte mit steigenden Preisen, gleichzeitig nimmt die Zahl der Märkte zu, in denen die Angebotspreise wieder nachgeben. Diese Entwicklung steht ebenfalls im Zusammenhang mit den veränderten Finanzierungsbedingungen. Während sich dies in einigen Städten bereits in sinkenden Preisen niederschlägt, können sich andere Märkte aufgrund stabiler Nachfrage bislang noch dem Abwärtstrend entziehen und weiter zulegen.
So verzeichnen vor allem die Metropolen weiterhin steigende Angebotspreise. Besonders deutlich wird das in Stuttgart, wo die Preise um 2,7 Prozent auf 4.409 Euro pro Quadratmeter zulegten, sowie in Köln (+2,1 Prozent auf 4.864 Euro) und München (+1,4 Prozent auf 8.135 Euro). Auch Berlin entwickelte sich wieder positiv und verzeichnete ein Plus von 1,5 Prozent auf 4.876 Euro pro Quadratmeter.
Ausblick: Stabiler Markt trifft auf wachsende Grenzen
Das aktuelle Preisniveau am Immobilienmarkt wird derzeit in erster Linie durch das fehlende Angebot gestützt. Kaum Neubau sorgt für ein anhaltend knappes Angebot an Wohnraum. Allerdings bremsen steigende Zinsen zunehmend die Nachfrage. Dadurch könnte sich die Entwicklung weiter auseinander bewegen: Stabile oder leicht steigende Preise in einigen Märkten, Rückgänge in anderen. Damit steht der Markt 2026 zwischen einer fortgesetzten Preiserholung und einer zunehmend gedämpften Nachfrage. Wie sich dieses Spannungsfeld entwickelt, wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen.
