Steigende Preise, knappe Angebote und Zeitdruck führen dazu, dass viele Käufer beim Immobilienankauf Kompromisse eingehen. Doch vermeintliche Schnäppchen entpuppen sich nicht selten als Kostenfalle: Sanierungsstau, ungünstige Mikrolage, unrealistische Mieteinnahmen oder problematische Eigentümergemeinschaften können die Rendite massiv schmälern – oder das Eigenheim zur Dauerbaustelle machen.

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Die teuersten Fehler passieren nicht beim Preis, sondern bei der Prüfung – wer Warnzeichen übersieht, zahlt später doppelt. Hier erfahren Sie, welche Red Flags Käufer unbedingt erkennen müssen und wie man Risiken realistisch bewertet.

Mehrfamilienhäuser konsequent prüfen – wirtschaftlich denken statt hoffen

Gerade beim Ankauf von Mehrfamilienhäusern entscheidet nicht der erste Eindruck, sondern die Qualität der Analyse. In diesem Segment bewegen sich Investitionen häufig im Millionenbereich. Umso wichtiger ist es, strukturiert vorzugehen, Annahmen zu hinterfragen und den Business Case realistisch und nicht optimistisch aufzusetzen.

1. Exposé-Zahlen kritisch hinterfragen

In Portalen und Verkaufsunterlagen wird naturgemäß versucht, für den Verkäufer das Maximum zu erzielen. Entsprechend sind Angaben häufig geschönt oder zumindest nicht vollständig belastbar. Kaufnebenkosten wie Grundbuchgebühren werden teils pauschal angegeben, obwohl sie je nach Bundesland variieren. Auch ausgewiesene Miet- oder Verkaufspreise sollten nicht ungeprüft übernommen werden.

Online-Tools ermöglichen eine schnelle Einordnung marktüblicher Werte und helfen, überhöhte Erwartungen zu identifizieren. Ebenso ist die Maklercourtage verhandelbar. Bei Mehrfamilienhäusern sind fünf oder sechs Prozent marktunüblich; mehr als drei Prozent netto beziehungsweise 3,57 Prozent brutto sollten kritisch hinterfragt werden.

2. Rechtliche Rahmenbedingungen professionell prüfen (LDD)

Sobald ein Objekt grundsätzlich geeignet erscheint, sollte eine fundierte Legal Due Diligence erfolgen. Dabei geht es insbesondere um folgende Fragen:

• Ist eine Aufteilung in Wohnungseigentum möglich?
• Liegt eine Teilungserklärung vor?
• Sind Mieterhöhungen rechtlich durchsetzbar und in welchem Umfang?

Darüber hinaus sind Mietverträge im Detail zu prüfen. Ein Blick in das Grundbuch und in das Baulastenverzeichnis ist ebenso unerlässlich wie die Klärung möglicher Nachbarschaftsstreitigkeiten.

Zeigen sich hier gravierende Probleme, sollte der Prozess konsequent beendet werden. Eine klare „Red Flag“ rechtfertigt keinen weiteren Prüfungsaufwand, sondern einen Abbruch.

3. Technische Substanz und Bestandsschutz analysieren (TDD)

Neben der juristischen Prüfung ist eine Technical Due Diligence zwingend erforderlich. Gerade bei Mehrfamilienhäusern können technische Mängel die Wirtschaftlichkeit vollständig verändern.

Zu prüfen sind unter anderem:

• Ist ein Dachgeschossausbau brandschutzrechtlich zulässig?
• In welchem Umfang greift Bestandsschutz?
• Welche Pflichten ergeben sich aus dem Gebäudeenergiegesetz?

Besondere Aufmerksamkeit verdienen die technischen Anlagen, insbesondere die Wasser- und Abwasserstränge. Verdeckte Schäden führen schnell zu erheblichen Zusatzkosten. Bei größeren Projektvolumina können Sanierungsmaßnahmen im sechsstelligen Bereich erforderlich werden. Wer diese Risiken nicht sauber prüft, läuft Gefahr, in eine Sanierungsfalle zu geraten.

4. Doppelten Exit realistisch durchrechnen

Banken agieren derzeit restriktiv, insbesondere bei Aufteilergeschäften, die häufig als Bauträgergeschäft eingeordnet werden. Entsprechend hoch sind die Eigenkapitalanforderungen – oder Finanzierungen werden vollständig abgelehnt.

Deshalb sollte immer ein doppelter Exit kalkuliert werden: Rechnet sich das Projekt sowohl im Verkaufsfall als auch bei langfristigem Halten und Vermieten? Nur wenn beide Szenarien tragfähig sind, ist das Risiko ausgewogen verteilt.

Gleichzeitig sind ausreichende Puffer einzuplanen. Kostensteigerungen, Verzögerungen oder unerwartete Auflagen dürfen die Wirtschaftlichkeit nicht sofort kippen.

5. Fördermittel sorgfältig einbinden

Förderprogramme – etwa der KfW – können die Finanzierung verbessern, sind jedoch komplex. In vielen Fällen ist eine spätere Veräußerung förderschädlich. Zudem stehen Banken umfangreichen Förderanteilen teilweise zurückhaltend gegenüber, da diese ihre Marge reduzieren.

Die Einbindung eines spezialisierten Fördermittelberaters kann helfen, Strukturierungsfehler zu vermeiden. Gleichzeitig sollte offen berücksichtigt werden, dass ein hoher Fördermittelanteil die Attraktivität des Projekts aus Sicht der finanzierenden Bank mindern kann.

6. Baurechtliche Potenziale verbindlich klären

Entwicklungspotenziale dürfen nicht auf Hoffnung basieren. Ob eine Aufstockung, die Teilung von Wohnungen oder zusätzlicher Wohnraum möglich sind, entscheidet ausschließlich das Baurecht.

Ebenso sind Einschränkungen durch Milieuschutz, Ensemble- oder Denkmalschutz zu berücksichtigen. Eine verbindliche Prüfung durch einen qualifizierten Architekten schafft hier belastbare Entscheidungsgrundlagen.

7. Von hinten rechnen – und Risiken einpreisen

Am Ende steht eine konsequente Rückwärtskalkulation. Ausgangspunkt ist die realistisch erzielbare Rendite unter Berücksichtigung aller Kosten, Risiken und Reserven – nicht der Angebotspreis. Gerade bei Investitionen im Millionenbereich sollten 5.000 bis 15.000 Euro für eine umfassende Prüfung selbstverständlich sein. Dieser Betrag ist gering im Vergleich zu den finanziellen Folgen übersehener Risiken oder verdeckter Mängel.

Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1995 empfiehlt sich zudem eine Untersuchung auf Altlasten wie Asbest oder andere schadstoffhaltige Materialien. Deren Entsorgung kann erhebliche Kosten verursachen und die Kalkulation nachträglich massiv belasten.